La cuota mensual de una hipoteca en España se calcula casi siempre con el sistema de amortización francés: una cuota constante en la que cada mes pagas intereses sobre el capital pendiente y amortizas una parte del capital. Lo único que necesitas son tres datos —importe, tipo de interés (TIN) y plazo— y una fórmula. Puedes hacer el cálculo automáticamente en nuestra calculadora de hipoteca, pero entender los pasos te ayuda a negociar mejor con el banco.
¿Cuál es la fórmula de la cuota de hipoteca?
La fórmula del sistema francés es:
C = P · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)
Donde:
- C = cuota mensual
- P = capital prestado (principal)
- i = tipo de interés mensual = TIN anual ÷ 12 (en tanto por uno)
- n = número total de mensualidades = años × 12
El punto donde más gente se equivoca es la conversión del tipo: un TIN del 3% anual equivale a un interés mensual de 0,03 ÷ 12 = 0,0025, no del 3% mensual.
¿Cómo calcular la cuota paso a paso? (ejemplo de 200.000 €)
Tomemos un préstamo de 200.000 € a 25 años con un TIN del 3,00%.
- Interés mensual (i): 3% ÷ 12 = 0,25% = 0,0025
- Número de cuotas (n): 25 × 12 = 300
- (1 + i)⁻ⁿ: 1,0025⁻³⁰⁰ ≈ 0,47238
- Denominador: 1 − 0,47238 = 0,52762
- Numerador: 200.000 × 0,0025 = 500
- Cuota: 500 ÷ 0,52762 ≈ 947,90 €/mes
A lo largo de 25 años pagarías 300 × 947,90 ≈ 284.370 €, de los cuales unos 84.370 € son intereses. Estas cifras son estimaciones: el banco puede redondear, aplicar comisiones o seguros vinculados.
¿Cómo cambia la cuota según tipo y plazo?
La cuota es muy sensible al tipo de interés y al plazo. Esta tabla muestra la cuota mensual para un préstamo de 200.000 € según distintos escenarios (cálculo propio con el sistema francés):
| Plazo | TIN 2,5% | TIN 3,0% | TIN 3,5% |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.059,80 € | 1.109,20 € | 1.159,92 € |
| 25 años | 897,01 € | 947,90 € | 1.001,25 € |
| 30 años | 790,24 € | 843,21 € | 898,09 € |
Dos lecciones rápidas:
- Alargar el plazo baja la cuota mensual pero aumenta los intereses totales que pagas.
- Cada 0,5 puntos de TIP mueven la cuota varias decenas de euros al mes en un préstamo medio.
¿Qué es la tabla de amortización y por qué importa?
La tabla de amortización desglosa cada cuota en dos partes: intereses (calculados sobre el capital pendiente) y capital amortizado. Como el capital pendiente baja cada mes, los intereses se reducen y la parte de capital crece, aunque la cuota total no cambie.
Por eso, amortizar capital anticipadamente en los primeros años ahorra muchos más intereses que hacerlo al final: estás atacando el capital cuando todavía genera muchos intereses. Nuestra calculadora de hipoteca genera la tabla anual completa con el reparto entre intereses y capital.
¿La cuota incluye seguros y gastos de compra?
No. La cuota que calcula la fórmula es solo capital + intereses. Aparte tendrás que prever:
- Seguros vinculados (hogar y, a veces, vida) que muchas entidades exigen para bonificar el tipo.
- Comisiones de apertura o de amortización anticipada, si las hay.
- Los gastos de compraventa (notaría, registro, gestoría e impuestos), que no forman parte de la hipoteca. Calcúlalos en nuestra herramienta de gastos de compraventa.
La TAE que aparece en tu oferta sí incorpora comisiones y, por eso, siempre es algo superior al TIN.
¿Fijo o variable? El papel del Euríbor
Si tu hipoteca es variable, su tipo es el Euríbor más un diferencial fijo, y se revisa normalmente cada 6 o 12 meses. En junio de 2026 el Euríbor a 12 meses ronda el 2,8% (Euríbor, media mensual; cifra orientativa). Una variable de Euríbor + 0,75% se situaría hacia el 3,5%. Para comparar ambos escenarios con tus números, usa el comparador de la calculadora de hipoteca y lee nuestra guía sobre el Euríbor en 2026.
Verifica siempre con la FEIN
Esta explicación y nuestras calculadoras son orientativas, no asesoramiento financiero. Antes de firmar, exige a tu banco la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que recoge la cuota, el TIN, la TAE y todos los gastos de forma oficial. Para profundizar en el proceso de compra, la guía de inquilinos.me complementa estas herramientas.