Si alquilas una vivienda como residencia habitual del inquilino, puedes reducir el rendimiento que tributa en tu IRPF. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda cambió las reglas: desde el 1 de enero de 2024, la reducción general bajó del 60% al 50%, y los porcentajes más altos (60%, 70% y 90%) quedan reservados a casos concretos. Aquí te explicamos cada tramo y cómo calcular tu rendimiento neto reducido. Para estimarlo con tus números, usa la calculadora del IRPF del alquiler.
¿Cuánto se reduce el IRPF del alquiler en 2026?
Para contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF establece cuatro porcentajes:
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90% | Contrato nuevo en zona de mercado residencial tensionado con una bajada de la renta de al menos un 5% respecto al contrato anterior. |
| 70% | Primer alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o vivienda asequible/protegida arrendada a la Administración o entidades sin ánimo de lucro. |
| 60% | La vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores a la firma del contrato. |
| 50% | Resto de casos (reducción general por defecto desde el 1/1/2024). |
Fuente: Agencia Tributaria — novedades Ley 12/2023 y Ley 12/2023 (BOE). Datos a junio de 2026.
¿Por qué ya no hay un 60% para todos?
Hasta 2023, cualquier arrendamiento de vivienda habitual disfrutaba de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto. La Ley 12/2023 rebajó la general al 50% y condicionó los porcentajes superiores a objetivos de política de vivienda (alquiler asequible, zonas tensionadas, jóvenes, rehabilitación).
Importante: los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la ley pueden conservar el 60% por el régimen transitorio, según las reglas aplicables a cada contrato. Si tienes dudas sobre tu contrato concreto, consúltalo con un asesor o con la AEAT.
¿Sobre qué se aplica la reducción? El rendimiento neto
La reducción no se aplica sobre los ingresos brutos, sino sobre el rendimiento neto positivo:
Rendimiento neto = Ingresos íntegros del alquiler − Gastos deducibles
Entre los gastos deducibles más habituales:
- IBI y tasas municipales.
- Comunidad de propietarios.
- Intereses del préstamo hipotecario (no el capital).
- Amortización del inmueble (3% sobre el mayor del valor de construcción o el coste de adquisición) y del mobiliario.
- Seguros (hogar, impago).
- Reparaciones y conservación (no las mejoras).
- Suministros que pagues tú como propietario.
Solo se reduce el rendimiento neto positivo. Si los gastos superan los ingresos, el rendimiento es negativo y no hay reducción.
¿Cómo se calcula? Ejemplo práctico
Supongamos un alquiler con 9.600 € de ingresos anuales y 3.600 € de gastos deducibles, con reducción general del 50%:
- Rendimiento neto: 9.600 − 3.600 = 6.000 €
- Reducción (50%): 6.000 × 50% = −3.000 €
- Rendimiento que tributa: 6.000 − 3.000 = 3.000 €
- Ese importe se integra en tu base general y tributa a tu tipo marginal de IRPF.
Si el mismo caso cumpliera los requisitos del 90%, solo tributarían 600 €. La diferencia es enorme, por eso conviene revisar si encajas en algún supuesto. Calcula tu caso en la calculadora del IRPF del alquiler.
¿Qué requisitos tienen el 70% y el 90%?
Los porcentajes más altos exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada formalmente por tu comunidad autónoma. Además:
- El 90% requiere un contrato nuevo con la renta rebajada ≥ 5% respecto al anterior en esa misma vivienda.
- El 70% requiere, entre otros, que sea el primer alquiler a un joven de 18-35 años en zona tensionada, o un alquiler de vivienda asequible/protegida a la Administración.
Si tu municipio no está declarado como zona tensionada, no puedes acceder al 70% ni al 90%, aunque alquiles a un joven.
Errores que te hacen perder la reducción
- No declarar el alquiler: sin autoliquidación presentada antes de un requerimiento, pierdes toda reducción.
- Declarar un rendimiento neto negativo: no se reduce.
- Confundir alquiler de vivienda habitual con alquiler turístico o de temporada: estos últimos no tienen derecho a la reducción del art. 23.2.
Aviso (YMYL): este artículo es informativo y no es asesoramiento fiscal. Las cifras son estimaciones. Verifica los requisitos y porcentajes en la Agencia Tributaria (AEAT) y, si lo necesitas, consulta a un asesor. Para una guía paso a paso del cálculo, la calculadora del IRPF del alquiler y el blog de inquilinos.me lo complementan.