La plusvalía municipal —formalmente, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es el tributo que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando vendes, heredas o donas un inmueble. Tras las sentencias del Tribunal Constitucional y la reforma del RD-ley 26/2021, ahora puedes calcularlo por dos métodos y quedarte con el que pague menos. Y si vendes con pérdida, no se paga. Estima tu caso en la calculadora de plusvalía municipal.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal tras la reforma?
Desde 2021 existen dos métodos de cálculo de la base imponible y el contribuyente puede elegir el más favorable:
- Método objetivo (coeficientes): base = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia.
- Método real (ganancia efectiva): base = ganancia real del suelo, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, multiplicada por el porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total.
Sobre la base elegida se aplica el tipo de gravamen que fije tu ayuntamiento (máximo 30%).
¿Qué coeficientes se aplican en el método objetivo?
Los coeficientes máximos estatales los fija el art. 107.4 de la Ley de Haciendas Locales y dependen de los años completos de tenencia. Estos son los vigentes (RD-ley 8/2023, aplicables en 2026; cada ayuntamiento puede fijar coeficientes iguales o inferiores):
| Años de tenencia | Coef. máximo | Años de tenencia | Coef. máximo |
|---|---|---|---|
| < 1 año | 0,15 | 11 | 0,10 |
| 1 | 0,15 | 12 | 0,09 |
| 2 | 0,14 | 13 | 0,09 |
| 3 | 0,14 | 14 | 0,09 |
| 4 | 0,16 | 15 | 0,09 |
| 5 | 0,18 | 16 | 0,10 |
| 6 | 0,19 | 17 | 0,13 |
| 7 | 0,20 | 18 | 0,17 |
| 8 | 0,19 | 19 | 0,23 |
| 9 | 0,15 | 20 o más | 0,40 |
| 10 | 0,12 |
Fuente: BOE — RD-ley 8/2023. Datos orientativos a junio de 2026.
¿Cuándo NO se paga la plusvalía municipal?
La gran novedad de la reforma de 2021 es que si no hay incremento de valor del suelo, no se paga. En concreto:
- Si vendes (o transmites) por un valor inferior al de adquisición, no se devenga el impuesto.
- Debes acreditar la pérdida con las escrituras de compra y de venta.
Esto corrige la situación previa, en la que se pagaba incluso vendiendo con pérdidas, lo que el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional.
¿Cómo elegir el método más barato? Ejemplo
Imagina un piso comprado por 150.000 € y vendido 10 años después por 200.000 €, con un valor catastral del suelo de 40.000 € y un coeficiente de 0,12 (10 años):
- Método objetivo: 40.000 × 0,12 = 4.800 € de base.
- Método real: ganancia total 50.000 €; si el suelo representa, por ejemplo, el 40% del valor catastral, la base sería 50.000 × 40% = 20.000 €.
En este caso, el método objetivo (4.800 €) es mucho más favorable. Pero si la ganancia hubiera sido pequeña, podría ganar el método real. Por eso conviene comparar siempre los dos, justo lo que hace la calculadora de plusvalía municipal.
Sobre la base elegida se aplica el tipo municipal. Con un tipo del 25%, los 4.800 € de base supondrían 1.200 € de cuota.
¿Quién paga y en qué plazo?
- Compraventa (transmisión onerosa): paga el vendedor. Plazo: 30 días hábiles desde la transmisión.
- Herencia (mortis causa): paga quien hereda. Plazo: 6 meses, prorrogables a un año a solicitud.
- Donación: paga quien recibe el inmueble.
Cada ayuntamiento gestiona el impuesto, por lo que el procedimiento (autoliquidación o liquidación) y el tipo concreto varían según el municipio.
La plusvalía municipal no es la única factura al vender
Al vender una vivienda también puedes tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF (impuesto estatal, distinto de la plusvalía municipal). Y si compras otra vivienda, te interesará revisar los gastos de compraventa y el ITP de tu comunidad. Si estabas alquilando esa vivienda, repasa también la reducción del IRPF del alquiler.
Aviso (YMYL): este artículo es informativo y no es asesoramiento fiscal. Los coeficientes y tipos son máximos estatales estimativos y cada ayuntamiento aplica los suyos. Verifica en el portal del contribuyente de tu ayuntamiento y en el BOE, y consulta a un asesor antes de operar. La guía de inquilinos.me complementa esta información.