Calculadora de plusvalía municipal
La plusvalía municipal (IIVTNU) se puede calcular por dos métodos y eliges el que menos pague: el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia) o el método real (ganancia real del suelo). Sobre la base se aplica el tipo del ayuntamiento (hasta el 30%). Tras la reforma de 2021, si vendes sin incremento de valor del suelo, no pagas. Esta herramienta compara ambos métodos con los coeficientes máximos estatales. Es estimativa: cada ayuntamiento fija sus coeficientes y tipo — consulta su ordenanza fiscal.
Source: BOE — RD-ley 8/2023 (art. 107.4 LRHL). Data as of 2024, vigente en 2026.
Compara el método objetivo y el real
Coeficientes máximos del método objetivo
Coeficientes máximos estatales por años de tenencia. Tu ayuntamiento puede aplicar estos o inferiores.
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 |
| 1 | 0,15 |
| 2 | 0,14 |
| 3 | 0,14 |
| 4 | 0,16 |
| 5 | 0,18 |
| 6 | 0,19 |
| 7 | 0,20 |
| 8 | 0,19 |
| 9 | 0,15 |
| 10 | 0,12 |
| 11 | 0,10 |
| 12 | 0,09 |
| 13 | 0,09 |
| 14 | 0,09 |
| 15 | 0,09 |
| 16 | 0,10 |
| 17 | 0,13 |
| 18 | 0,17 |
| 19 | 0,23 |
| 20 o más | 0,40 |
Source: BOE — Real Decreto-ley 8/2023 (art. 107.4 LRHL). Data as of 2024 (RD-ley 8/2023, vigente en 2026).
Cómo funcionan los dos métodos
- Método objetivo: base = valor catastral del suelo × coeficiente (según años). Sobre esa base se aplica el tipo del ayuntamiento.
- Método real: base = (precio de venta − precio de compra) × (% del valor catastral que es suelo). Si es menor que la base objetiva, te interesa este método. Si no hay ganancia, no se paga.
El contribuyente puede optar por el método que resulte más favorable (RD-ley 26/2021). Esta es una estimación con los coeficientes máximos; los importes reales dependen de la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento. No es asesoramiento fiscal — verifica con tu ayuntamiento o un asesor.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento cuando vendes, donas o heredas un inmueble urbano, y grava el aumento de valor del suelo (no de la construcción) durante el tiempo que has sido propietario.
¿Cómo se calcula tras la reforma de 2021?
El Real Decreto-ley 26/2021 permite elegir el método más favorable: el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia) o el método real (la ganancia real del suelo: diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicada a la proporción del suelo). Sobre la base elegida se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento (máximo 30%).
¿Y si vendo con pérdidas?
Si no ha habido incremento de valor del suelo (vendes por menos de lo que compraste), no hay que pagar plusvalía municipal. Debes acreditarlo con las escrituras de compra y venta. La sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 confirmó que no puede gravarse una inexistencia de incremento.
¿Esta calculadora da el importe exacto?
No. Cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes (iguales o inferiores a los máximos estatales) y su tipo de gravamen, y puede tener bonificaciones (por ejemplo en herencias de vivienda habitual). Es una estimación; consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento.
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Last updated: 2026-06-14